החלטה בתיק ה"פ 200698/06 - פסקדין

המחלוקת נשוא ההחלטה דנן, מעוררת את שאלת זכותו של בעל דירה (כהגדרתה בחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969; להלן: חוק המקרקעין) לעשות בה שימוש למגורים. הדעת נותנת, כביכול, כי דירה נועדה למגורים. האמנם?

המבקשים עותרים למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיב (א) להשתמש לצרכי מגורים בדירה הידועה כחלקה 161/1 בגוש 7085, רחוב אחד העם 126 תל אביב; וכן (ב) לעשות שימוש ייחודי ברכוש המשותף בבית המשותף שברחוב אחד העם 126 תל אביב.

תמצית העובדות וההליכים

1.         המבקשים הם בעלי דירות בבית המשותף שברחוב אחד העם 126 תל אביב. הבית המשותף מכיל 13 דירות מגורים, חדר כביסה, חדר חימום, חנייה ומחסנים. המשיב הוא בעליה של יחידה שימשה בעבר חדר כביסה של הבית המשותף וחדר הסקה מרכזית. יחידה זו, ששטחה הוא כ-30 מ"ר, רשומה בלשכת רישום המקרקעין כדירה בבית משותף - חלקה 161/1 בגוש 7085 (להלן: הנכס). היא נרכשה בידי המשיב ביום 13.12.05 (תמורת 35,000 דולר) מאת בעליה (ה"ה האוסמן, אשרוב ורוטמן). חוזה הרכישה צורף כנספח Aלבקשה. עובר לרכישה, שימש הנכס כמחסן גרוטאות (ראו המבוא לחוזה וכן סעיף 11 לחוזה. החוזה אמנם מדבר על חלקה 161/2, אך אין חולק כי מדובר בטעות סופר).

2.         הדיווח על העיסקה במקרקעין לשלטונות מיסוי מקרקעין, אינו דיווח על רכישת דירת מגורים. הדיווח הוא על רכישת מחסן בשטח של 29.80 מ"ר, המצוי בקומת הקרקע (ראו חלק ג' סעיף 3 להצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין - נספח לסיכומי המבקשים). יתר על כן. בסעיף 2 לחלק ג' נאמר כי הנכס "רשום כדירה משמש כמחסן". בטופס הדיווח לא נאמר כי הנכס משמש או מיועד לשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת, הגם שניתנת לרוכש אפשרות להצהיר על כך בסעיף 1 לחלק ו' של ההצהרה. בענייננו העדר ההצהרה הוא בעל משמעות בבואנו לקבוע לכאורה את מהות הנכס שנרכש. המס ששולם בגין הרכישה, היה 5%, קרי: אין מדובר במס המשולם בגין רכישת דירת מגורים, שהוא מס מדורג.

3.         העיון בהיתר הבנייה שניתן לבית המשותף בשנת 1937 מעלה מפורשות כי הנכס דנן מיועד לשמש חדר כביסה וחדר חימום. על פי היתר הבנייה, הנכס מצוי במרתף הבניין. דומה כי בדיבור "מרתף" לא הייתה הכוונה אלא לקומת הקרקע. אכן, בשנת 1973 נרשם הבית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים וחדר הכביסה והחימום נרשמו כדירה בקומת הקרקע (נספח א' לתגובה).

4.         בחודש יוני 2006 החל המשיב לשפץ את הנכס. המבקשים סברו כי השיפוץ הוא לשם שימוש בנכס לצורך מחסן. ברם, בהמשך, הסתבר להם - גם מתוך שיחה עם המשיב - כי כוונתו היא להפוך את הנכס לדירת מגורים. כך, המשיב התאים את הנכס למגורים והתקין בו מקלחת, שירותים ומטבח. הוא חיבר את הנכס לאספקת מים סדירה תוך התקנת שעון מים נפרד ובכוונתו להתקין מונה חשמל נפרד לנכס. במקביל, ביצע הוא עבודות ברכוש המשותף (כגון בניית תקרת גבס והתקנת תאורה בתקרה זו, המצוייה במבואה לנכס). הוא אף התקין דוד לחימום מים ומזגן אויר על קירותיו החיצוניים של  הנכס.

5.         המבקשים פנו אל עירית תל אביב והביעו את התנגדותם לשימוש בנכס כדירת מגורים. פנייתם מיום 22.6.06, לא נענתה. על כן, ביקר המבקש 8 בעירייה והוברר לו כי אין בדעתה לנקוט צעדים כלשהם למניעת איכלוס הנכס. יתר על כן. למבקש 8 נסתבר כי המשיב לא הגיש בקשה לשינוי ייעוד הנכס או להתרת שימוש חורג.

6.         המשיב התכוון להשכיר את הנכס למגורים, תמורת 450 דולר לחודש ואף הציג אותו ביום 30.7.06 - בסיוע מתווך - לשוכרת פוטנציאלית. בסופו של דבר לא הושכר הנכס לאיש. ביום 31.7.06 עתרו המבקשים למתן סעד זמני. כב' השופט שינמן נעתר בו-ביום לבקשתם ונתן צו מניעה ארעי כמבוקש.

טענות המבקשים

7.         המבקשים טוענים כי אין כל סיכוי כי יינתן היתר לאיכלוס הנכס לשם מגורים, שכן תכנית מתאר ע/1 אינה מתירה זאת. על כן, יש לאסור על המשיב לאכלס את הנכס לצורך מגורים. כך הוא במיוחד שעה שהמשיב ידע כי הוא רוכש נכס ששימש בעבר חדר כביסה וחימום, שכן חוזה הרכישה מציין זאת מפורשות.

8.         המבקשים מוסיפים כי איכלוס הנכס לשם מגורים, יוריד את ערך הדירות שבבית המשותף מה גם שהמערכות המשותפות הקיימות במקום אינן מותאמות לדירה נוספת. על כן, עתרו הם לסעדים הזמניים האמורים.

טענות המשיב

9.         המשיב טוען כי רכש דירת מגורים. עובר לרכישה, עיין הוא בנסח הרישום, בו מצויין במפורש כי הנכס מוגדר כדירה, המצוייה בבעלות פרטית. יתרה מזאת. כשביקר המשיב בנכס עובר לרכישתו, ראה הוא כי מותקנת בו אמבטיה. עובדה זו חיזקה את מסקנתו שאכן מדובר בדירת מגורים ולא בחדר כביסה וחדר הסקה.

10.    היתר הבנייה המקורי ניתן בשנת 1936, לבניית 3 קומות ומרתף, חדר כביסה, חדר לסקה מרכזית מחסן וחנייה. ברם, בשנת 1937 שונה ההיתר וניתן רשיון לשינויים במרתף ולהוספת חדר, מטבח וכו'. מכאן, שייעוד הנכס נשתנה וניתן היתר לבניית דירה. בעקבות תלונת המבקשים, הופיעו פקחי העירייה במקום במהלך ביצוע השיפוצים ובדקו את הנכס באופן יסודי. הם לא מצאו כי מבוצעת עבירה כלשהי והתירו את המשך העבודות. לאור הדברים האלה, המשיך המשיב בביצוע השיפוצים והשקיע במקום, לדבריו, 30,000 דולר. 

11.    המשיב סבור כי יש לדחות הבקשה לגופה, לאור עקרון סופיות מרשם המקרקעין והסתמכות המשיב על הרישום והן מחמת טענות סף, כגון חוסר נקיון כפיים (שכן המבקשים 2 ו-8 ביצעו בבית המשותף שינויים מהותיים ללא היתר וללא הסכמת המשיב); שיהוי ניכר בן כ-30 שנה, שכן מאז רישום הבית כבית משותף בשנת 1973, חלפה עת רבה מבלי שהמבקשים ניסו לתקן את רישום הנכס כדירה. הם אף ידעו שהנכס אינו רכוש משותף. הם רכשו את דירותיהם עת ידעו שהנכס דנן רשום כדירה. זאת ועוד: היה על המבקשים לפעול מייד כאשר המשיב החל לשפץ הנכס או עת נדחתה תלונתם בעירייה. תחת זאת, המתינו הם למעלה מחודש ימים עובר לפנייתם לבית המשפט. לגישת המשיב, בית המשפט אינו הערכאה המתאימה, שכן המבקשים היו אמורים לפנות בהליכים מתאימים לפי דיני התכנון והבנייה. המשיב מוסיף כי קיימא לן מעשה עשוי: המשיב שקל להשכיר את הנכס לאחר תום השיפוצים, וניהל מגעים עם שוכרת-בכוח אך בסופו של דבר, התגוררה בתו בנכס, משך מספר ימים עובר למתן הסעד הארעי (ביום 31.7.06); יודגש כבר עתה כי לעניין אחרון זה אין כל זכר בתצהיר התומך בתגובה.

הדיון בבקשה

12.    כאמור, נתן כב' השופט י' שינמן, ביום 31.7.06, צו מניעה ארעי. בישיבה שקויימה בפניי ביום 22.8.06, ביקשתי כי מהנדס עירית תל אביב, או מי מטעמו, יודיעני בכתב "אם ניתן לעשות היום שימוש למגורים בנכס ... וזאת, בשים לב לתכניות המתאר החלות על המקום; האם נדרש הליך כלשהו לשם שימוש בנכס לצורך מגורים כיום ואם כן - מהו ההליך הנדרש" (עמ' 4 שורות 3 - 6). ביום 27.8.06, הודיע מר ד' לס, מנהל מחלקת שירותי בנין ערים בעיריית תל אביב,  כי ניתן לקיים בנכס שימוש של מגורים על פי היתר שהוצא (ראו מכתבו שצורף להודעת המשנה ליועץ המשפטי לעירייה, עוה"ד גב' אורן, מיום 28.8.06). ביום 29.8.06, עתר ב"כ המשיב לדחיית הבקשה על הסף, שכן לפי מכתב מר לס אל ב"כ המשיב מיום 28.8.06, אין מניעה להשתמש בנכס למטרת דירה. זאת ועוד. מר לס הוסיף כי לא יהיה ניתן להגדיל הדירה היות ועל פי תכנית "ע" החלה עליה, לא ניתן לאשר שימוש של מגורים במרתף. ב"כ המבקשים התנגד לבקשה האמורה. טעמו לכך היה כי נפלה טעות במכתב מר לס מיום 28.8.06 וכי נעשתה פנייה אליו לתיקון הטעות. ואכן, במכתב מר לס מיום 29.8.06, אישר מר לס כי שימת לבו הופנתה לכך שקיימת דירה נוספת במרתף (קרי: קומת הקרקע) וכי הוא בדק מחדש את היתרי הבנייה ומצא כי לנכס דנן אין היתר כדין לשימוש של דירה. מר לס ציין כי לפי המסמכים שבתיק הבניין, מדובר בחדר כביסה וחדר חימום והוסיף שבקומת המרתף מצוייה דירת מגורים נוספת אחת בלבד הבנויה בהיתר כדין. מסקנתו הינה, אפוא,